Het voorkooprecht van de Brusselse woninghuurder en de diverse woninghuurvormen in het Brussels Gewest

Ter introductie: het nieuwe voorkooprecht van de Brusselse woninghuurder

Het kwam al ruim aan bod in de pers: vanaf 1 januari 2024 geldt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in veel gevallen een voorkeurrecht (eigenlijk een voorkooprecht) voor de huurder van een woning, wanneer die woning aan derden te koop wordt aangeboden (Invoeging van een nieuwe “Afdeling 4bis – Voorkeurrecht van de huurder bij verkoop van het gehuurde goed” in Titel XI, Hoofdstuk III van de Brusselse Huisvestingscode van 17 juli 2003).

De verhuurder die de (volle) eigendom van een (woon)gebouw wenst te verkopen, moet zijn huurder per aangetekende brief met ontvangstbevestiging daarvan op de hoogte brengen, met vermelding van onder meer de ligging en kadastrale aanduiding, de prijs (of instelprijs bij openbare verkoop), de voorwaarden van de verkoop en de eventuele zakelijke rechten die op het goed rusten.

De huurder kan gedurende een termijn van 30 dagen laten weten of hij[1] het pand aan die voorwaarden wenst te kopen. Dat recht geldt ook voor bepaalde personen die met de huurder samenwonen.

De aanvaarding door de huurder geldt als verkoop. De overdracht van de eigendom van het goed en de betaling van de prijs gebeuren wel pas bij het ondertekenen van de authentieke akte (met uitzondering van het eventuele voorschot).

Pas als de huurder weigert of niet reageert binnen de termijn van 30 dagen, kan de eigenaar het pand effectief verkopen aan een derde aan de meegedeelde prijs en voorwaarden.

Een verkoop in strijd met het voorkooprecht geeft de huurder gedurende één jaar het recht om een vordering tot indeplaatsstelling in te stellen tegen de koper, d.w.z. het recht om de verkoop te laten annuleren en het pand zelf te kopen.

Deze nieuwe regeling geldt evenwel niet voor alle huurovereenkomsten. Het gaat enkel om de huurovereenkomsten van lange(re) termijn voor een gebouw dat door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, en op voorwaarde dat de huurder in de woning is gedomicilieerd. Kortlopende huurovereenkomsten (drie jaar of minder – artikel 238 van de Brusselse Huisvestingscode) vallen in principe niet onder de regeling, hoewel bepaalde studentenhuur- en medehuurovereenkomsten dan weer wel aanleiding kunnen geven tot toepassing van het voorkooprecht, op voorwaarde dat de huurder gedomicilieerd is in het betreffende pand en hij het gehuurde goed als hoofdverblijf gebruikt.

Gezien het bovenstaande is het wellicht niet overbodig om een overzicht te geven van de diverse huurvormen die er voor woningen (in ruime zin) bestaan in het Brussels Gewest. In hetgeen hierna volgt gaan we dieper in op deze huurvormen. De telkens geldende minimale (woon)kwaliteitseisen maken echter geen deel uit van het bestek van deze tekst.

De woninghuurvormen in het Brussels Gewest: gemeenschappelijke bepalingen

De Brusselse Huisvestingscode regelt de woninghuur (baux d’habitation) in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en voorziet in algemene, dwingende bepalingen die van toepassing zijn op alle woninghuurovereenkomsten in brede zin (artikel 215 – 233duodecies van de Brusselse Huisvestingscode), zoals:

De precontractuele informatieplicht van de verhuurder: beschrijving van de woning, huurprijs, aanwezigheid van tellers voor nutsvoorzieningen, lasten en kosten, het EPC en het beheer van het onroerend goed waarvan de huurwoning deel uitmaakt.

De verplicht schriftelijke vorm van de huurovereenkomst.

De vereiste van de goede staat van het verhuurde goed bij aanvang van de huur.

De verplichte plaatsbeschrijving (in- en uitgaand).

De verplichting van de huurder tot de normale huurherstellingen en de geringe herstellingen van onderhoud en de verplichting van de verhuurder tot alle andere herstellingen. De Brusselse wetgever heeft een lijst van de belangrijkste respectieve reparatie- en onderhoudsverplichtingen opgesteld. De lijst is niet-limitatief maar wel dwingend; partijen mogen er niet van afwijken.

Een indicatieve referentiehuurprijs. Om een objectief zicht te kunnen bieden op de private markthuurprijzen heeft de Brusselse wetgever een indicatief rooster van referentiehuurprijzen in het leven geroepen. Dit rooster van referentiehuurprijzen wordt gevormd door de gewestelijke overheidsdienst Brussel Huisvesting op basis van interne en externe huisvestingscriteria, zoals de ligging en de staat van het goed, de bewoonbare oppervlakte en het aantal ruimtes. Ze worden jaarlijks herzien en een online module laat toe ze te raadplegen. De referentieprijzen zijn op de private huurmarkt niet bindend, maar dienen wel verplicht in de huurovereenkomst opgenomen te worden. De Brusselse wetgever heeft evenwel al de mogelijkheid gelaten aan de Brusselse regering om in de toekomst buitensporig geachte huurprijzen (20 % hoger dan de referentie of zelfs minder bij gebrekkige woningen) te beteugelen. De datum van inwerkingtreding van die mogelijkheid is evenwel nog niet bepaald.

De indexatie van de huurprijs: een jaarlijkse aanpassing van de basishuurprijs op basis van de gezondheidsindex is principieel toegelaten (onder een aantal voorwaarden).

De onroerende voorheffing kan niet ten laste van de huurder worden gelegd bij een woninghuurovereenkomst in enge zin, een studentenwoninghuurovereenkomst of een glijdende huurovereenkomst.

De verplichte registratie van de huurovereenkomst.

De indeplaatsstelling van de nieuwe eigenaar in het geval van vervreemding van het verhuurde goed.

Het verbod op huuroverdracht, tenzij met de voorafgaande, schriftelijke toestemming van de verhuurder.

Onderverhuring van het verhuurde goed is toegelaten mits uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder.

Een opzeg begint steeds te lopen de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg wordt gedaan.

In het geval van overlijden van de huurder kan de verhuurder de huur opzeggen als de huurwoning na het overlijden niet langer bewoond is door zijn gezinsleden én de huur of de lasten gedurende een termijn van twee maanden vanaf het overlijden onbetaald bleven.

De verhuurder heeft het recht om éénmaal per driejarige huurperiode energetische verbeteringswerken aan het verhuurde goed uit te voeren.

Daarbovenop gelden bijzondere regels voor elk specifiek type van woninghuur.

Huurovereenkomst hoofdverblijfplaats in enge zin

De woninghuurovereenkomst waarbij de huurder het verhuurde goed bij aanvang tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt (bail relatif à la résidence principale du preneur), met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, valt daarnaast ook onder de specifieke regels die gelden voor hoofdverblijfplaatsen (artikelen 217 – 252 van de Brusselse Huisvestingscode).

Om een woninghuurovereenkomst tijdens de looptijd te bestemmen als huur voor een hoofdverblijfplaats is de schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. De datum van die toestemming zal dan gelden als de aanvangsdatum van de woninghuurovereenkomst in enge zin.

De bijzondere bescherming voor woninghuur m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder is dwingend van toepassing en omvat onder meer de volgende beginselen:

Het algemeen principe dat elk beding dat de bestemming van het verhuurde goed als hoofdverblijfplaats miskent en niet ernstig gestaafd kan worden, wordt voor niet geschreven gehouden.

De bescherming van de huurder inzake de opzeg en de minimale duurtijd van huurovereenkomst.

De voorwaarden voor een herziening van de huurprijs bij het verstrijken van elke driejarige periode indien (i) de normale (markt)huurwaarde 20 % hoger of lager is komen te liggen dan de opeisbare huurprijs of (ii) de normale (markt)huurwaarde minstens 10 % gestegen is t.o.v. de opeisbare huurprijs vanwege door de verhuurder uitgevoerde werken.

Voorafgaand aan de publieke tekoopstelling uit de hand van het verhuurde goed moet de verhuurder de huurder in kennis stellen van de voorgenomen verkoop (en vanaf 1 januari 2024 geldt er daarenboven ook het voorkooprecht, zoals hoger vermeld).

De huurder dient zijn verplichtingen te waarborgen door het verstrekken van (a) een waarborg van maximum twee maanden huur via een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling of (b) een waarborg van maximum drie maanden huur via (i) een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen of (ii) een bankwaarborg via een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

Wanneer de huur een einde neemt (door verval of na opzeg) heeft de huurder éénmalig het recht om een verlenging van de huur te vragen bij buitengewone omstandigheden. De huurder draagt daarvan de bewijslast.

Een bijzondere regeling voor gerechtelijke procedures en uitzetting van de huurder, die in elk geval steeds een voorafgaande ingebrekestelling door de verhuurder vereisen.

Wanneer partijen bij andere soorten van woninghuur in brede zin opteren voor het vestigen van de hoofdverblijfplaats van de huurder in het verhuurde goed, zijn deze beschermingsregels ook telkens bijkomend verplicht van toepassing. De huurregimes van medehuur, studentenwoninghuur, glijdende, solidaire of intergenerationele huur kunnen dus eveneens hieronder vallen.

Een woninghuurovereenkomst hoofdverblijfplaats wordt in beginsel geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, maar kan ook een langere duurtijd hebben.

De huur eindigt niet van rechtswege: één van beide partijen dient ten minste zes maanden vóór het verstrijken van de huurperiode een opzeg te geven. Als geen tijdige opzeg gebeurt, zal de huurovereenkomst telkens automatisch voor een duur van drie jaar verlengd worden, aan dezelfde voorwaarden.

Een woninghuur in enge zin kan ook gesloten worden voor een duur korter dan of gelijk aan drie jaar. De huur kan eenmaal of meermaals worden verlengd volgens dezelfde voorwaarden zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Een korte huur van minder dan zes maanden komt echter van rechtswege ten einde bij het verstrijken van de overeengekomen termijn. De korte huur van meer dan zes maanden eindigt niet van rechtswege: één van beide partijen dient ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de huurperiode een opzeg te geven.

Andere (voortijdige) opzegmogelijkheden zijn strikt beperkt, hangen af de duurtijd van de huurovereenkomst en vereisen in bepaalde gevallen het betalen van een opzegvergoeding (door de huurder dan wel de verhuurder).

Studentenwoninghuurovereenkomst

Een studentenwoninghuurovereenkomst (bail de logement étudiant) is een huurovereenkomst gesloten door of voor een student in het kader van de voltooiing van zijn studies aan een erkende onderwijsinstelling (artikelen 253 – 256/1 van de Brusselse Huisvestingscode).

Studentenwoninghuur vereist het bewijs door de student van zijn studentenstatuut voor de duur van de huurovereenkomst, via een attest van regelmatige inschrijving aan een erkende onderwijsinstelling (instelling voor secundair onderwijs, instelling die hoger onderwijs organiseert of centrale examencommissie).

De studentenwoninghuur is een (in principe) facultatief huurregime: de regels zijn slechts van toepassing als de partijen daarmee instemmen. De mogelijkheid bestaat bijgevolg om te opteren voor een ander type van woninghuurovereenkomst in brede zin.

In het geval de student het verhuurde goed ook bestemt als hoofdverblijfplaats, mits de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder (en het verhuurde goed komt daarvoor in aanmerking), dan gelden alleszins de bijzondere regels voor woninghuur in enge zin (voor zover verenigbaar met de specifieke regels voor studentenhuur).

De studentenwoninghuurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van twaalf maanden. Een kortere duurtijd is echter eveneens mogelijk. Huurovereenkomsten van langer dan twaalf maanden kunnen dan weer niet onder het toepassingsgebied van de regels inzake studentenhuur vallen.

Als de huurder na de einddatum het verhuurde goed blijft betrekken zonder verzet van de verhuurder, wordt de studentenhuur verlengd voor een periode van één jaar aan dezelfde voorwaarden dan wel geacht initieel te zijn aangegaan voor één jaar in het geval het een huur van minder dan twaalf maanden betreft.

De huurder kan op ieder tijdstip opzeggen mits een opzegtermijn van twee maanden. De verhuurder kan de studentenwoninghuurovereenkomst enkel beëindigen op de voorziene einddatum, mits kennisgeving van een opzeg ten laatste drie maanden vóór deze einddatum. Een studentenwoninghuurovereenkomst met een duurtijd van drie (3) maanden of korter, kan niet vroegtijdig opgezegd worden.

De huurder kan de studentenwoninghuur tot één maand voor de ingenottreding opzeggen mits gegronde redenen en tegen betaling van een vergoeding gelijk aan één maand huur.

Medehuur

Medehuur (colocation) betreft de huur van eenzelfde woning door meerdere huurders die, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, kiezen voor de toepassing van de regeling van medehuur (artikelen 257 – 261 van de Brusselse Huisvestingscode). Zij sluiten dan één huurcontract, het medehuurpact.

Het medehuurpact bevat minstens de volgende gegevens: de verdeelsleutel van de huur, een regeling voor de huurschade en de aanrekening ervan op de huurwaarborg, het onderhoud en de herstellingen, de verdeling van de lasten, een inventaris van de meubelen en hun herkomst, de huurwaarborg en het betalen van de (brand)verzekeringen, en de aankomst-, vertrek- en vervangingsvoorwaarden van een medehuurder. Het pact regelt ook de praktische aspecten van het gemeenschapsleven en de woonwijze.

De medehuurders zijn hoofdelijk gehouden ten aanzien van de verhuurder.

Het medehuurstelsel is een facultatief stelsel. Medehuurders kunnen dus ook kiezen voor een ander type van woninghuurovereenkomst in brede zin, voor zover aan de voorwaarden daarvan werd voldaan.

In het geval één of meer medehuurders het verhuurde goed ook bestemmen als hoofdverblijfplaats, mits de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, dan gelden de bijzondere regels voor woninghuur hoofdverblijfplaats in enge zin (voor zover verenigbaar met de specifieke regels voor medehuur).

Er gelden geen specifieke afwijkende regels voor de duurtijd van medehuur.

De opzegmogelijkheden bij medehuur zijn afhankelijk van het aantal medehuurders dat opzegt:

Eén van de medehuurders of een deel van de medehuurders kunnen op elk ogenblik vroegtijdig uit de huurovereenkomst treden met een opzegtermijn van twee maanden.

Wanneer de helft van de medehuurders opzeg geeft, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen na een opzegtermijn van zes maanden.

Wanneer de medehuurders tegelijkertijd het medehuurpact opzeggen (volgens de regels van het toepasselijk woninghuurregime), moet de opzeg door elk van hen ondertekend worden.

De medehuurder die (zijn aandeel in) de huurovereenkomst beëindigt, is verplicht om, vóór de vervaldag van zijn opzegtermijn, een plaatsvervangende medehuurder te vinden die in zijn plaats tot het medehuurpact toetreedt. Als dat niet het geval is, moet de uittredende medehuurder kunnen aantonen dat hij een “actieve en afdoende” zoektocht heeft ondernomen om een nieuwe medehuurder te proberen vinden.

De verhuurder en de niet-uittredende medehuurders kunnen de nieuw voorgestelde (kandidaat-)medehuurder weigeren om gegronde en redelijke redenen.

Intergenerationele woninghuur

Een intergenerationele woning (habitat intergénérationnel) is een gebouw met minstens twee woningen, waarvan er (minstens) één wordt betrokken door een persoon ouder dan 65 jaar en waarbij de samenwonenden wederzijdse diensten verlenen die zijn opgenomen in een schriftelijke overeenkomst, een huishoudelijk reglement of een ander soortgelijk instrument (artikel 2, 26° en 262 van de Brusselse Huisvestingscode).

Intergenerationele woninghuur betreft steeds een woninghuur hoofdverblijfplaats in enge zin.

Er was voorzien dat de onroerende goederen die bestemd zouden worden voor de verhuur van dit soort woningen een specifiek label zouden kunnen krijgen op basis waarvan afwijkingen op de regels voor woninghuur in enge zin bepaald kunnen worden, inzake duur, opzeg en de voorwaarden van bewoning. Het label werd tot op heden evenwel nog niet ingevoerd.

Intergenerationele woningen kunnen beheerd en verhuurd worden via sociale verhuurkantoren.

Solidaire woninghuur (solidair levensproject)

Een solidaire woning (habitat solidaire) is een woning waarin verscheidene gezinnen verblijven, waarvan minstens één in aanmerking komt voor sociale huisvesting, berustend op een solidair levensproject (artikel 2, 25° en 262 van de Brusselse Huisvestingscode). Elk gezin beschikt over een of meerdere exclusief door dat gezin gebruikte privéruimte(n) en er is minstens één gemeenschappelijke levensruimte. De onderlinge verhouding van de bewoners is opgenomen in een schriftelijke overeenkomst, een huishoudelijk reglement of een ander soortgelijk instrument.

Solidaire woninghuur betreft steeds de woninghuur hoofdverblijfplaats in enge zin.

Solidaire woningen kunnen net zoals intergenerationele woningen beheerd en verhuurd worden via sociale verhuurkantoren.

Er werd ook hier voorzien dat de gebouwen die bestemd worden voor de solidaire woninghuur een specifiek label zouden kunnen krijgen op basis waarvan afwijkingen op bepaalde regels voor woninghuur in enge zin bepaald kunnen worden. Dergelijk label werd tot op heden evenmin ingevoerd.

Glijdende huurovereenkomst

Een glijdende huurovereenkomst (bail glissant) is een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de hoofdverhuurder, gesloten met één van de door de Brusselse Regering gemachtigde rechtspersonen om tegelijkertijd het verhuurde goed onder te verhuren aan een persoon die het recht heeft om, na het verstrijken van sociale begeleiding en voor zover de doelstellingen hiervan zijn bereikt, zich de hoofdhuurovereenkomst automatisch te laten overdragen, waarbij hij vervolgens de rechtstreekse huurder wordt (artikel 263 – 266 van de Brusselse Huisvestingscode).

Een glijdende huurovereenkomst is gericht op kwetsbare of kansarme personen die sociaal worden begeleid. Deze doelstellingen worden tussen het begeleidingsorganisatie en de begeleide persoon vastgelegd (cf. budgetbeheer, sociale integratie, gezondheid, etc.).

De bedoelde begeleidingsorganisaties waarmee de verhuurder een glijdende huurovereenkomst kan afsluiten zijn: sociale verhuurkantoren, OCMW’s, erkende vzw’s voor sociale huisvesting, openbare centra en diensten voor huisvesting, etc.

Bij een regime van glijdende huur bestaat een dubbele contractuele relatie:

enerzijds de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats tussen de verhuurder en het begeleidingsorganisme (hoofdhuurder); en

anderzijds een onderverhuur tussen het begeleidingsorganisme (hoofdhuurder) en de persoon die sociaal wordt begeleid (onderhuurder).

De begeleidingsorganisatie beschikt over een uitdrukkelijk contractueel recht om aan het einde van het eerste, tweede of derde huurjaar de (hoofd)huur aan de begeleide persoon (onderhuurder) over te dragen wanneer de organisatie vaststelt dat de nagestreefde doelstellingen van de sociale begeleiding bereikt zijn. De (hoofd)verhuurder kan zich niet verzetten tegen deze huuroverdracht.

De overdracht van de huurovereenkomst leidt tot het einde van de glijdende huurovereenkomst. Vanaf dat ogenblik gelden de regels van de woninghuurovereenkomst hoofdverblijfplaats in enge zin. De huurprijs en de huurvoorwaarden blijven echter onveranderd ten opzichte van hetgeen in de initiële (glijdende) huurovereenkomst werd overeengekomen, behoudens indexatie. De duur wordt automatisch verlengd tot een periode van negen (9) jaar vanaf de initiële aanvangsdatum.

De glijdende huurovereenkomst op zich vormt een contract van ten hoogste drie jaar. Bij het verstrijken van de duurtijd zonder dat de glijdende huur wordt overgedragen neemt de huurovereenkomst een einde. De (hoofd)verhuurder kan evenwel uitdrukkelijk toestemming verlenen aan de begeleidingsorganisatie om de oorspronkelijke glijdende (hoofd- en onder)huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden te verlengen.

Voorafgaand aan de huuroverdracht kan de glijdende huurovereenkomst enkel worden opgezegd volgens de regels die gelden voor een woninghuurovereenkomst van korte duur.

Co-living

Co-living is een collectieve vorm van samenwonen waarbij residentiële gebouwen voor verhuring worden opgedeeld in privé-kamers (als de individuele wooneenheden) en gemeenschappelijke (leef)ruimtes die eventueel samen met bepaalde diensten zoals schoonmaak, onderhoud, herstellingen, digitale diensten, etc. worden aangeboden aan huurders.

Voor deze samenlevingsvorm werd tot op heden nog geen specifiek wettelijk kader uitgewerkt in het Brussels Gewest.

Een woonvorm van co-living kan dus in functie van de concrete invulling ervan onder de regeling van één van de verschillende huurregimes vallen.

Een aantal Brusselse gemeenten leggen een bijzondere belasting op bij verhuring van een woning als co-living. De belasting is evenwel niet van toepassing indien de co-living gebeurt onder de vorm van medehuur en/of van een intergenerationele, solidaire en sociale huur (dan weer juist wel, zelfs als er eigenlijk geen co-living werd beoogd), naargelang de gemeente in kwestie.

Renovatiehuurovereenkomst

De Brusselse wetgever kent de mogelijkheid toe waarbij de huurder en verhuurder een renovatiecontract sluiten waarin de huurder op zich neemt om – op eigen kosten – bepaalde werken uit te voeren die normaal gezien door de verhuurder moeten uitgevoerd worden, in ruil voor een korting of opschorting van de huur (artikel 222 van de Brusselse Huisvestingscode).

De huurovereenkomst dient voor minstens drie jaar te zijn aangegaan. De partijen moeten ook verplicht een gedetailleerde lijst van de werken opstellen, mét uitvoeringskalender. De uitvoeringstermijn van de werken moet redelijk zijn en mag maximaal twaalf maanden bedragen.

De Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie (DGHI / Direction de l’Inspection Régionale du Logement – DIRL) moet in kennis gesteld worden van het renovatiehuurcontract en zal de naleving van de vereisten inzake onder meer gezondheid en veiligheid nagaan.

Verhuur via sociale verhuurkantoren

Eigenaars kunnen een onroerend goed verhuren (tegen een lagere huurprijs dan de markthuurprijs) aan personen met een bescheiden inkomen via (eigenlijk aan) sociale verhuurkantoren (artikel 120 – 128bis van de Brusselse Huisvestingscode).

Het sociale verhuurkantoor (agence immobilière sociale) zorgt daarbij voor een in principe risico- en probleemvrije verhuur. De verhuurde woning moet voldoen aan de minimale normen wat betreft bewoonbaarheid (of de nodige werken daartoe voorzien) en beschikken over een functionele basisuitrusting.

In ruil voor een huurprijs onder de marktprijs geniet de eigenaar/verhuurder van een aantal diensten en garanties door het sociale verhuurkantoor:

Het beheer van de huurwoning en de verhuur (huurdersselectie en opvolging van de huurders, sluiten en registreren van de huurovereenkomsten, plaatsbeschrijvingen, inning van huurgelden, jaarlijkse afrekening kosten, sluiten van een brandverzekering, toezicht op kleine herstel- en onderhoudswerken);

Een maandelijks gegarandeerde huurprijs en huurkosten, ook bij niet-betaling door huurder of bij leegstand;

Het onderhoud van het pand als een “goede huisvader”;

Een gewaarborgde teruggave van de huurwoning in goede staat aan het einde van de huur (dekking van de huurschade, met uitzondering van normale slijtage).

De eigenaar kan bij omvangrijke (renovatie)werken begeleiding krijgen van het sociale verhuurkantoor en ook in aanmerking komen voor specifieke premies voor woningrenovatie;

Er geldt een vrijstelling van de onroerende voorheffing en in bepaalde gevallen ook een verlaagd btw-tarief van 12%.

De verhuur via sociale verhuurkantoren dient onderscheiden te worden van de verhuur van sociale woningen, die enkel door de Openbare Vastgoedmaatschappijen (Sociétés Immobilières de Service Public) en de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM / Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale – SLRB) verhuurd kunnen worden, hetgeen niet het voorwerp uitmaakt van deze bijdrage. Verhuring door een sociaal verhuurkantoor wordt evenmin verder behandeld.

Sommige Brusselse gemeenten kennen onder bepaalde voorwaarden premies toe aan eigenaars die woningen ter beschikking stellen voor verhuring via sociale verhuurkantoren.

Het verhuurcontract met het sociaal verhuurkantoor wordt gesloten voor een duur van minstens drie jaar, en negen jaar ingeval van ingrijpende renovatiewerken.

Er gelden geen specifieke regels aangaande de duur van de verhuur via sociale verhuurkantoren, zodat het gewone woninghuurregime hoofdverblijfplaats in enge zin voor het overige van toepassing is.

Geconventioneerde woningen

Hoewel deze niet uitsluitend betrekking heeft op de (private) verhuur van woningen kan er ook gewezen worden op het bestaan van de figuur van de zogenaamde geconventioneerde woningen (logement conventionné).

Daarbij heeft de Brusselse wetgever voorzien in een kader voor multifunctionele, duurzame woonprojecten via samenwerkingen tussen de publieke en privésector, met het oog op stedelijke herwaardering. Men wenst via subsidiëring comfortabele woningen tegen scherpe prijzen aan te bieden aan bewoners van het Brussels Gewest en tegelijk te investeren in kwaliteitsvolle openbare ruimten en voorzieningen.

Geconventioneerde woningen vormen wooneenheden met een sociaal karakter die bedoeld zijn om overgedragen of verhuurd te worden aan gezinnen met een bescheiden inkomen, zoals omschreven in de Ordonnantie van 6 oktober 2016 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering.

De subsidies die voor de projecten worden voorzien lopen in beginsel via de gemeenten als rechtstreekse begunstigden, die evenwel samenwerkingen kunnen aangaan met private spelers.

Volgende types van vastgoedoperatie worden beoogd:

Duurzame wijkcontracten

Dit zijn projecten op lokale schaal die zich kunnen uitstrekken over het gehele of een deel van het grondgebied van één gemeente, verder geregeld door het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 november 2016.

Volgens dat Besluit kan de verhuur van geconventioneerde woningen uitsluitend aan personen die over een bescheiden inkomen beschikken, waarbij de jaarlijkse basishuurprijs niet hoger mag zijn dan 6,50 % van de kostprijs van de geconventioneerde woning (inclusief de verwervingskosten).

De verkoop van geconventioneerde woningen is toegestaan binnen een bepaalde periode en enkel aan specifieke personen (met een bescheiden inkomen).

Stadsvernieuwingscontracten

Dit gaat om projecten op gewestelijke schaal die zich kunnen uitstrekken over het gehele of een deel van de grondgebieden van meerdere gemeenten, uitgewerkt door een Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 23 maart 2017, dat voorziet in de mogelijkheid tot subsidiëring van bouwprojecten met geconventioneerde woningen en de verhuring ervan.

De volgende huurvoorwaarden zijn daarbij van toepassing:

de huurwoning mag enkel toegewezen worden aan gezinnen met een wettelijk bepaald bescheiden inkomen;

gerenoveerde of heropgebouwde woningen worden bij voorkeur toegekend aan de personen die er vóór de uitvoering van de werken al woonden;

de jaarlijkse huurprijs bij aanvang mag niet hoger zijn dan 6,50 % van de kostprijs van de geconventioneerde woning (inclusief de verwervingskosten);

de huurovereenkomst heeft een duur van negen jaar;

de huurovereenkomst kan door de toezichthoudende overheid na het derde of het zesde jaar voortijdig beëindigd worden, als de huurder niet langer aan de inkomensvereisten voldoet;

de huurovereenkomst wordt na het verstrijken van de duurtijd automatisch met drie (3) jaar verlengd, als de huurder nog aan alle voorwaarden voldoet.

Stadsbeleid

Hierbij gaat het tenslotte om projecten op lokale schaal tot bestrijding van het onveiligheidsgevoel door middel van ruimtelijke ordening of de ontwikkeling van de wijken. In dit kader voorziet het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 19 januari 2017 eveneens in de mogelijkheid tot subsidiëring van bouwprojecten met geconventioneerde woningen en de verhuring ervan.

De huurvoorwaarden zoals die gelden bij stadsvernieuwingscontracten zijn ook hier van toepassing.

Michael Bollen, senior partner

Met bijzondere dank aan Gertjan Van Hoeyweghen, associate, voor zijn research.

Real Estate team

Laurius

17 oktober 2023

[1] De vermelding van het mannelijke voornaamwoord in deze tekst is louter ingegeven om redenen van beknoptheid en dient niet opgevat te worden als een beperking tot het mannelijke geslacht/gender.