La responsabilité en cas de ruine d’un bâtiment (non) abolie

L’article 1386 de l’ancien Code civil prévoit depuis longtemps que le propriétaire d’un bâtiment est responsable des dommages causés par sa ruine lorsque celui-ci est due à un défaut d’entretien ou à un vice de construction.

Le nouveau livre 6 du Code civil, probablement applicable à partir du 1er janvier 2025, ne reprend pas cette disposition et supprime purement et simplement l’article 1386 de l’ancien code civil.

Toutefois, il ne faut pas en déduire que le propriétaire d’un bâtiment effondré ne serait plus responsable, bien au contraire.

L’utilité de l’article 1386 de l’ancien Code civil s’est avérée de plus en plus limitée dans la pratique. Les bâtiments s’effondrent – heureusement – de moins en moins souvent en raison d’un mauvais entretien ou d’un défaut de construction. Les bâtiments s’effondrent plus souvent à cause d’un incendie ou d’une explosion de gaz, par exemple. Dans de tels cas, l’article 1386 de l’ancien Code civil ne peut pas toujours être invoqué. En outre, l’article 1386 de l’ancien code civil ne peut être utilisé qu’à l’encontre du propriétaire.

En pratique, un autre article de loi, à savoir l’article 1384, alinéa 1er de l’ancien Code civil, s’est avéré plus utile, car sur sa base, un « gardien » (pas nécessairement la même personne que le propriétaire) d’un bien pouvait être tenu responsable si ce bien causait un dommage. Cet article a ensuite soulevé d’autres problèmes, comme le fait que la victime du dommage devait prouver qui était le gardien. Cet article 1384, alinéa 1er, de l’ancien Code civil a donc donné lieu, au fil des ans, à une abondante jurisprudence et doctrine juridique sur la responsabilité du fait des « marchandises défectueuses ».

En outre, la Cour de cassation a estimé que l’article 1386, en tant que lex specialis, prévalait en principe sur l’article 1384, alinéa 1er, en ce sens que les deux articles ne pouvaient pas être combinés. Si l’article 1386 s’applique, l’article 1384, alinéa 1er, ne peut être invoqué.

Lors de la révision du droit de la responsabilité (avec le nouveau livre 6 du Code civil), le législateur a désormais voulu introduire une règle unique qui s’applique également aux risques posés par les bâtiments, notamment en faisant en sorte que la responsabilité (sans faute !) pour « les choses affectées d’un vice » s’applique également aux bâtiments. Le régime distinct mais souvent trop limité de l’article 1386 de l’ancien Code civil sera donc supprimé.

Selon le législateur, la suppression de l’article 1386 profiterait également à la victime, puisque celle-ci ne devrait plus prouver qu’il y a eu une ruine (un effondrement) et, de surcroît, que cette ruine est due à un défaut d’entretien ou à un vice de construction. La preuve que le bâtiment soit affecté d’un vice suffirait alors.

Le nouveau régime établit également la présomption légale que le propriétaire est présumé être le gardien du bien, à moins que le propriétaire lui-même n’apporte la preuve qu’une autre personne doit être considérée comme le gardien. Ainsi, ce n’est plus la victime qui doit prouver qui est le gardien.

Ce nouveau dispositif sera repris dans l’article 6.16 du Code civil, qui se lira en principe comme suit :

« Le gardien d’une chose corporelle est responsable sans faute du dommage causé par un vice de cette chose.

Le gardien est la personne qui dispose d’un pouvoir de direction et de contrôle non subordonné sur cette chose corporelle. Le propriétaire est présumé gardien de la chose, à moins qu’il ne prouve qu’une autre personne en exerce la garde.

Une chose corporelle est affectée d’un vice lorsque, en raison d’une de ses caractéristiques, elle n’offre pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre dans les circonstances données. »

Michael Bollen | MRICS
Laurius Real Estate

23 avril 2024