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Renouvellement tacite du bail : pour une durée déterminée ou indéterminée ?

L’article 1738 de l’ancien code civil, qui s’applique encore aujourd’hui à tous les baux (de droit commun), dispose que lorsque le locataire, après l’expiration d’un bail écrit à durée déterminée, continue à occuper les lieux loués sans opposition du bailleur, le renouvellement du bail s’établit aux mêmes conditions que le bail écrit résilié, y compris en termes de durée.

Cette disposition présuppose donc que les parties n’ont pas conclu un nouveau bail écrit – par hypothèse – aux mêmes conditions. L’article 1738 de l’ancien code civil, au contraire, présuppose le cas où les parties n’ont rien mis sur papier ou n’ont rien arrangé d’autre et crée donc une présomption légale qu’un nouveau contrat – bien que tacite – a néanmoins été conclu, aux mêmes conditions.

Que se passe-t-il maintenant si même cet accord tacite prend fin, après l’expiration de la période de durée (qui par définition était la même que celle prévue dans le bail initial écrit), et notamment si le locataire se maintient à nouveau purement et simplement dans les lieux sans opposition du bailleur.

La Cour de cassation a été invitée à se prononcer sur cette question, dans un arrêt du 17 mars 2023 (Cass. (1er ch.) AR C.22.0232.N). Pour ce faire, la Cour s’est penchée sur le texte de la loi d’une part, en relevant que l’article 1738 parle expressément d’un bail initial écrit. D’autre part, la Cour a déclaré que le nouveau contrat de bail (tacite) devrait logiquement être considéré comme un accord oral, étant donné que le maintien des termes du contrat initial ne résulte pas d’un accord écrit nouvellement conclu, mais d’une présomption légale d’accord tacite entre les parties, contenue dans l’article 1738 de l’ancien code civil.

Prolongeant le raisonnement, la Cour conclut que si, après la résiliation de ce bail oral à durée déterminée, le locataire continue à occuper les locaux sans opposition du bailleur, il ne peut y avoir de nouvelle relocation tacite, car la relocation, en vertu de l’article 1738 de l’ancien code civil, suppose la résiliation d’un bail écrit à durée déterminée.

A quel titre le locataire est-il censé continuer à utiliser les locaux ? On suppose dans ce cas qu’un autre bail oral est établi, au même loyer, mais cette fois pour une durée indéterminée. Cela a notamment pour conséquence que ce bail peut être résilié à tout moment, par l’une ou l’autre des parties, moyennant un préavis d’un mois seulement.

Les auteurs de la proposition de loi introduisant le livre 7 « contrats spéciaux » dans le nouveau Code civil ne considèrent pas cette situation comme idéale. Ils considèrent que la règle selon laquelle après un premier renouvellement à durée déterminée, un contrat oral naît, de sorte que tout renouvellement ultérieur serait automatiquement à durée indéterminée, ne semble pas correspondre aux attentes des parties et conduit à une insécurité juridique.

La proposition de loi prévoyait donc l’introduction d’un nouvel article 7.3.35 « Renouvellement du bail » dans le Code civil qui stipulerait que « si le locataire continue à user du bien après l’expiration du contrat de bail, sans opposition du bailleur, un nouveau contrat vient à exister aux mêmes conditions et pour la même durée que le contrat initial.« , c’est-à-dire sans qu’il soit nécessaire que le premier contrat soit écrit.

Cependant, la proposition de loi est devenue caduque le 27 mai 2024 car elle n’a pas été approuvée avant la dissolution de la Chambre. Les locataires et les propriétaires devront donc encore tenir compter avec la position de la Cour de cassation jusqu’à nouvel ordre.

Michael Bollen | MRICS

Laurius Real Estate

12 juin 2024