COVID-19 en de impact op de huurrelaties

(Nederlands)

MEMORANDUM

COVID-19 pandemie en de impact op huurrelaties

1. Algemeen

Tijdens deze Covid-19-pandemie worstelt de vastgoedsector met de vraag hoe om te gaan met de vragen die gesteld worden inzake de betalingsverplichting van de huurder. Velen hoopten dat de Belgisch overheid hierover meer duidelijkheid zou scheppen, door hieromtrent een beslissing te nemen (door bijvoorbeeld een huurmoratorium op te leggen). Dit gebeurde niet. Of beter gezegd, dit gebeurde in principe wel maar niet sluitend. Bij monde van Vice-eersteminister en minister van Financiën Alexander De Croo werd namelijk verklaard dat de overheid niet zou tussenkomen in de contractuele verhoudingen tussen verhuurder en huurder en dat huurovereenkomsten in principe dienen te worden nageleefd. Partijen wordt aangeraden om rond de tafel te zitten om tot een oplossing te komen, door bijvoorbeeld een spreiding of uitstel van betaling toe te staan. Een soortgelijke boodschap werd o.a. met betrekking tot (studenten)woninghuurovereenkomsten (in Vlaanderen) verstuurd in een gepubliceerde nota van het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Deze mededelingen zorgde evenwel niet voor de nodige rechtszekerheid. Diverse juridische adviezen werden gepubliceerd om de rechtsposities van partijen te bepalen.

In deze bijdrage gaan we dieper in op dit juridisch vraagstuk en m.n. op de juridische argumentatie die partijen kunnen opwerpen aan de onderhandelingstafel. 

2. Huurovereenkomsten algemeen: huurvermindering en vroegtijdige beëindiging

Huurovereenkomsten worden gekenmerkt enerzijds door hun contractuele bepalingen en anderzijds door de geldende wetgeving. Er kunnen grofweg een viertal types huurovereenkomsten worden onderscheiden: de woninghuurovereenkomsten, de (studenten)woninghuurovereenkomsten, de handelshuurovereenkomsten en de huurovereenkomsten naar gemeen recht (we maken abstractie van de pacht). Ondanks dit onderscheid kunnen we in de juridische analyse de krijtlijnen hierna toepassen op alle types huurovereenkomsten. Indien nodig zullen wij voor een specifiek type van huurovereenkomst een kanttekening maken.

Huurovereenkomsten zijn meestal van bepaalde duur. Indien een huurder de huurovereenkomst vroegtijdig wil beëindigen, dient hij of zij in principe de wettelijke bepalingen na te leven. Het uitgangspunt bij een huurovereenkomst van bepaalde duur is dat deze niet voor het verstrijken van de duur eenzijdig kan worden opgezegd, behoudens betaling van een schadevergoeding. Het Belgisch gemeen huurrecht voorziet hierop geen uitzondering. De specifieke federale en regionale huurwetgevingen voorzien wel in uitzonderingen op deze regel, maar deze hebben een relatief beperkt toepassingsgebied. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (artikel 256 Brusselse huisvestigingscode) in en het Waals Gewest (artikel 81 Waals Woninghuurdecreet) is er inzake studentenwoningen wel voorzien in een algemene opzegmogelijkheid. We gaan daar gezien de draagwijdte van deze nota niet verder op in.

Behoudens de toepassing van indexatie is de huurprijs op zijn beurt ook vaststaand. Indien de huurder een huurvermindering wenst, dient hij zich te beroepen op de eventuele wettelijke uitzonderingen. Het gemeen huurrecht en de regionale regelgeving m.b.t. studentenwoningen voorzien op dit principe alvast geen uitzondering. Bij handelshuur- en woninghuurovereenkomsten kan de huurprijs in principe slechts om de drie jaar worden aangepast en daarenboven slechts op basis van motieven die een zekere zwaarwichtigheid en een duurzame invloed hebben (artikel 6 Handelshuurwet).

 Huurders kunnen op basis van de geijkte juridische wegen dus in principe de huidige Covid-19-pandemie niet inroepen om een huurvermindering of een vroegtijdige beëindiging te verkrijgen. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest kunnen studenten evenwel hun huurovereenkomst zonder meer vroegtijdig beëindigen met inachtname van een opzegtermijn.

3. Huurovereenkomsten en Covid-19: specifieke juridische argumenten

We stellen vast dat huurders in huidige situatie op basis van verschillende juridische argumenten, telkens op basis van hun specifieke situatie, trachten een aanpassing te verkrijgen van hun betalingsverplichtingen (vermindering, kwijtschelding, spreiding, etc.) of de onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst.

De huurders verwijzen hierbij, vaak in functie van het type huurovereenkomst, naar de gevolgen van het Ministerieel besluit d.d. 3 april jl., met name naar (i) de verplichte sluiting van “niet-essentiële” winkels en horeca, (ii) de verplichting om ondernemingen die geen essentiële dienstverlening voorzien te sluiten wanneer zij niet kunnen voldoen aan de opgelegde gezondheidsvoorschriften (“social distancing”), (iii) de toepassing van afstandsonderwijs in universiteiten en hogescholen en (iv) de verplichting om zich te beperken tot essentiële verplaatsingen en thuis te blijven. Huurders gebruiken daarbij vaak de volgende argumentatie:

A. De betaalverbintenis van de huurder wordt onmogelijk door overmacht of vreemde oorzaak

Overmacht of vreemde oorzaak dienen onvoorzienbaar te zijn en de verbintenis van de schuldenaar onmogelijk te maken. Over de draagwijdte van het begrip onmogelijkheid bestaat discussie. Traditioneel werd dit in de Belgische rechtspraak en rechtsleer als een absolute onmogelijkheid gekwalificeerd. Een aan belang winnende deel van de rechtspraak en rechtsleer neemt evenwel genoegen met een “normale”, “menselijke” of “redelijke” onmogelijkheid.

Wat betreft (handels)huurovereenkomsten mag men in deze optiek ook de maatregelen genomen door de Federale en regionale overheden niet uit het oog verliezen. Deze maatregelen zouden in principe de financiële impact van de Covid-19-pandemie op de handelaar/ondernemer moeten verzachten. Een verhuurder zou aldus kunnen trachten te argumenteren dat de huidige situatie het de huurder dus niet (absoluut) onmogelijk maakt om zijn of haar betalingen uit te voeren. Partijen dienen verder ook rekening te houden met hetgeen zij contractueel overeengekomen zijn, aangezien (en indien) zij de gevolgen van huidige situatie mogelijk wel hebben geregeld.

Daarnaast zou een huurder ook kunnen betrachten om artikel 1244 BW in te roepen om van een rechter een uitstel of spreiding van betaling te krijgen.

B. De verhuurder leeft zijn verplichting tot vrijwaring van het huurgenot niet na (artikel 1719, 3° BW)

Wanneer deze verbintenis (artikel 1719, 3° BW) in hoofde van de verhuurder van naderbij bekijken, dan stellen we vast dat deze verbintenis voor de verhuurder een negatieve verbintenis vormt en uiteenvalt in drie deelverbintenissen: de vrijwaring voor (i) eigen daden, (ii) daden van derden en (iii) gebreken aan het verhuurde goed. De huurder zal in casu in de eerste plaats de naleving van de tweede en derde deelverbintenis in vraag willen stellen.

i) Gebrek aan het verhuurde goed

Er is op grond van artikel 1721 BW sprake van een gebrek aan het verhuurde goed indien het beweerde gebrek een nadeel aan het verhuurde goed uitmaakt, waardoor dit, in acht genomen de gebruiken en de ligging, ongeschikt wordt tot het normale of door het contract beoogde gebruik ervan of dit op zodanige wijze belemmert of verhindert dat de huurder het goed niet of tegen een lagere prijs zouden hebben gehuurd.

Deze definitie impliceert dat het gebrek (i) dient voort te vloeien uit het verhuurde goed zelf en (ii) het normale gebruik ervan verhindert. Dit lijkt hier niet het geval te zijn. De Covid-19-crisis betreft een externe omstandigheid waarvan de huurder nadeel ondervindt, maar die het verhuurde goed op zichzelf niet gebrekkig maakt.

De huurder zou weliswaar kunnen voorhouden dat het verhuurde goed ook de omliggende omgeving (universiteit, winkelstraat, shoppingcenter, …) omvat en dat die omgeving gebrekkig is door de huidige omstandigheden, maar de slaagkans hiervan lijkt ons beperkt. In deze theoretische hypothese zou een handelaar, onderneming of een student dan met name claimen dat de omliggende omgeving gebrekkig is door de sluiting van de andere handelszaken, bedrijven of aula’s, en dus ook het verhuurde goed. Dit is een zeer verregaande redenering. Een huurder kiest zijn huurpand inderdaad vaak in functie van de omgeving. Een handelaar wenst te genieten van de bezetting in de winkelstraat, een student van de faciliteiten van een studentenstad, een logistiek bedrijf van de logistieke voordelen van (de ligging van) een bedrijventerrein. Een huurder kan evenwel geen exclusieve rechten claimen op zijn omgeving als de verhuurder hierover geen rechten beschikt. Daarnaast, zelfs indien men dit toch zou aanvaarden, betekent het feit dat andere handelszaken, bedrijven of aula’s gesloten of  niet toegankelijk zijn niet dat dit automatisch een gebrek uitmaakt van de omgeving.

Tot slot kan een verhuurder aanhalen dat het verweten gebrek ook niet het gevolg is van aan de verhuurder aan te rekenen omstandigheden, hetgeen de toepassing van artikel 1719 juncto 1721 BW ipso facto zou uitsluiten. Desgevallend zou de huurder zich dan nog steeds kunnen trachten te beroepen op de risicoleer, zie infra.

ii) Vrijwaring voor derden

De (deel)verbintenis tot vrijwaring voor derden is beperkt tot bepaalde daden, m.n. daden van derden die een rechtsstoornis uitmaken. Deze geldt niet voor daden die een feitelijke stoornis uitmaken. Bij een rechtsstoornis wordt de huurder in zijn recht van gebruik en rustig genot van het verhuurde goed gefnuikt, doordat een derde beweert een recht te kunnen laten gelden op dit verhuurde goed. Dit is in casu duidelijk niet het geval. De verhuurder kan hierbij artikel 1725 BW inroepen, dat stelt dat de verhuurder niet dient in te staan voor een feitelijke stoornis veroorzaakt door een derde (zoals de overheid).

Er kan dan ook geargumenteerd worden dat de huidige omstandigheden er niet automatisch voor zorgen dat een verhuurder zijn verplichting krachtens artikel 1719 BW niet naleeft.

C. Het verhuurde goed is (juridisch) (gedeeltelijk) teniet gegaan (artikel 1722 BW)

In één adem met een beweerde inbreuk op artikel 1719 BW wordt vaak aangehaald dat de feitelijke stoornis ervoor zorgt dat het verhuurde goed (gedeeltelijk) teniet is gegaan en dat de huurder op basis van artikel 1722 BW recht heeft op een prijsvermindering of op de ontbinding van huurovereenkomst.

Dit kan mogelijk door de verhuurder worden betwist, met de argumentatie dat artikel 1722 BW in casu niet van toepassing is.

Artikel 1722 BW is een specifieke toepassing van de zogenaamde risicoleer. De risicoleer stelt dat in het geval bij wederkerige overeenkomsten één van de partijen zijn verplichtingen niet kan naleven door een vreemde oorzaak, de andere partij ook bevrijd is van zijn verbintenissen en dat bij een definitieve onmogelijkheid de overeenkomst van ‘rechtswege’ teniet gaat. De wederkerige verbintenissen zijn namelijk samenhangend en elkaars bestaansreden.

Artikel 1722 BW is op zijn beurt van toepassing in het geval dat het verhuurde goed, geheel of gedeeltelijk is tenietgegaan door toeval of overmacht en de verhuurder dus zijn hoofdverbintenis om het rustig genot en gebruik te verschaffen definitief niet meer kan nakomen. Artikel 1722 BW stelt dan dat indien het verhuurde goed geheel is tenietgegaan, de huur van rechtswege is ontbonden en dat indien het verhuurde goed gedeeltelijk is tenietgegaan, de huurder, naargelang de omstandigheden, ofwel vermindering van de huurprijs, ofwel de ontbinding van de huur kan vorderen.

Er is sprake van een tenietgaan van het verhuurde goed wanneer de huurder in de onmogelijkheid verkeert het gehuurde goed conform de overeengekomen bestemming te gebruiken.

Het verhuurde goed kan hierbij zowel materieel als juridisch tenietgaan, waarbij in dit laatste geval het fysieke goed weliswaar nog bestaat, maar de verhuurder in de onmogelijkheid verkeert om de huurder het contractueel bepaalde genot te verschaffen.

Om te voldoen aan artikel 1722 BW dient er dus sprake te zijn van (i) een situatie van vreemde oorzaak die het verhuurde goed zelf aantast en (ii) een definitieve onmogelijkheid voor de verhuurder veroorzaakt, om (iii) het in de overeenkomst afgesproken huurgenot te verschaffen.

Het is in de eerste plaats de vraag of het verhuurde goed door de Covid-19-crisis wordt aangetast. Dit is zoals al vermeld wellicht niet het geval. Daarnaast creëert de huidige situatie geen definitieve onmogelijkheid (en evenmin een onmogelijkheid die duurt tot het einde van de huurtijd) in hoofde van de verhuurder. De Covid-19-crisis is namelijk (hopelijk) tijdelijk. Tot slot dient de huurder aan te tonen dat de huidige situatie ervoor zorgt dat de verhuurder niet het (afgesproken) huurgenot conform de overeengekomen bestemming verschaft. Deze discussie zal zich o.i. het scherpst stellen bij handelshuurovereenkomsten en meer bepaald de vraag oproepen of het verlies aan cliënteel (een economisch verlies) deel uitmaakt van dit huurgenot dan wel van het ondernemingsrisico van de huurder.

D. Het voorwerp van de huurovereenkomst is definitief verdwenen

Het voorwerp van een overeenkomst is de kenmerkende verbintenis. Het voorwerp van die verbintenis is de beloofde prestatie (iets geven, doen, niet doen, etc.). Het voorwerp van de prestatie is de zaak die aan de grondslag van deze prestatie ligt. In casu is dit voor de huurder het verhuurde goed. Partijen kunnen wellicht over de draagwijdte hiervan discussiëren (zie supra, inzake de omgeving van het verhuurde goed), weliswaar rekening houdend met de contractuele bepalingen die gelden tussen de partijen.

De discussie m.b.t. dit juridisch argument zal evenwel van minder belang zijn, aangezien huidige situatie (hopelijk) tijdelijk is en het definitief verdwijnen van het beweerde voorwerp van de overeenkomst (het verhuurde goed) dus niet aan de orde lijkt te zijn.

E. De oorzaak van de huurovereenkomst is definitief is verdwenen

De oorzaak is de beweegreden van de huurder om een bepaald onroerend goed te huren. De oorzaak vormt een essentieel onderdeel van de overeenkomst. Die oorzaak wordt op heden echter beschouwd als een ontstaansvereiste van de overeenkomst, die in de regel moet worden beoordeeld op het ogenblik van de totstandkoming van de overeenkomst en niet tijdens de duur van de overeenkomst.

F. Mogelijke andere argumenten?

We dienen ook rekening te houden met de steeds luidere roep om de imprevisieleer in te voeren in het Belgisch rechtstelsel. Dit is de mogelijkheid van de rechter om een overeenkomst te herzien of te beëindigen wanneer er zich na de totstandkoming van die overeenkomst abnormale en redelijkerwijze onvoorzienbare omstandigheden voordoen, waardoor het contractueel evenwicht is verstoord.

Vandaag wordt de imprevisieleer in België nog niet algemeen aanvaard, maar we zien desalniettemin meer en meer rechtspraak waarbij rechtbanken hier creatief mee omspringen. De rechters maken daarbij ook vaak gebruik van de rechtsfiguur van rechtsmisbruik en de goede trouw in de uitvoering van de overeenkomst. Het is dus niet onmogelijk dat (vrede)rechters, naast de aangehaalde argumenten, hier gebruik van zullen maken indien verhuurders resoluut bij het standpunt blijven dat er niets aan de huurovereenkomst dient te worden gewijzigd.

4. Conclusie

De Covid-19-pandemie zorgt voor een juridische gordiaanse knoop die ons Belgisch rechtstelsel niet onmiddellijk ontward krijgt.

Wij zijn van mening dat in beginsel de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomsten verder blijven lopen.

Behoudens het juridische vraagstuk dienen partijen echter ook hun commerciële relatie in rekening te nemen. In deze situatie behoudt de boutade “beter een slecht akkoord dan een goed proces” dan ook zeker zijn waarde.

Wij verwachten tot slot alleszins dat de rechtspraak verder zal evolueren, waarbij de imprevisieleer mogelijk meer en meer ingang zal vinden. De huidige situatie en de juridische analyse van deze nota maken het duidelijk dat het niet onredelijk is om te verwachten dat de Belgische wetgever zijn plannen om de imprevisieleer wettelijk te verankeren tot uitvoering zal brengen.

 

Laurius – 10 april 2020

Een ingekorte versie van deze tekst verscheen in Expertise op 7 april 2020.