{"id":5187,"date":"2025-01-27T16:38:26","date_gmt":"2025-01-27T15:38:26","guid":{"rendered":"https:\/\/laurius.be\/?p=5187"},"modified":"2025-01-27T16:38:28","modified_gmt":"2025-01-27T15:38:28","slug":"%f0%9f%8f%a0-nouvelles-regles-locatives-a-bruxelles-ce-que-proprietaires-et-locataires-doivent-savoir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/laurius.be\/fr\/2025\/01\/%f0%9f%8f%a0-nouvelles-regles-locatives-a-bruxelles-ce-que-proprietaires-et-locataires-doivent-savoir\/","title":{"rendered":"\ud83c\udfe0 Nouvelles r\u00e8gles locatives \u00e0 Bruxelles : ce que propri\u00e9taires et locataires doivent savoir !"},"content":{"rendered":"\n<p>Depuis le 1<sup>er<\/sup> novembre 2024, de nouvelles r\u00e8gles relatives aux baux sont en vigueur dans la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces modifications portent principalement sur l\u2019habilit\u00e9 du logement, la protection du locataire et sa capacit\u00e9 de paiement.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019ordonnance du 4 avril 2024 est \u00e0 prendre en compte par tous les propri\u00e9taires, \u00e9tant donn\u00e9 que certaines dispositions sont applicables \u00e0 tous les baux, m\u00eame ceux en cours, tandis que les nouveaux baux ainsi que ceux renouvel\u00e9s apr\u00e8s le 1<sup>er<\/sup> novembre 2024 se voient, logiquement, appliquer l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des dispositions.<\/p>\n\n\n\n<p>Les propri\u00e9taires seront d\u2019autant plus concern\u00e9s parce que le conformit\u00e9 des baux \u00e0 l\u2019ordonnance sera de leur responsabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Ainsi, en cas de non-respect de l\u2019un des points suivants, le bailleur devra conclure un avenant avec le locataire.<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Dispositions applicables aux baux en cours<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Habitabilit\u00e9 du logement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tous les logements propos\u00e9s \u00e0 la location ou donn\u00e9s en occupation (qu\u2019ils soient lou\u00e9s, pas encore lou\u00e9s ou plus lou\u00e9s) se verront appliqu\u00e9s les <strong>normes minimales de s\u00e9curit\u00e9, de salubrit\u00e9 et d\u2019\u00e9quipement<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Les seules exceptions concernent les h\u00e9bergements touristiques, les occupations sans titre ni droit et les conventions entre vendeur et acqu\u00e9reur.<\/p>\n\n\n\n<p>La Direction de l\u2019Inspection R\u00e9gionale du Logement (DIRL) est charg\u00e9e du contr\u00f4le du respect de ces normes.<\/p>\n\n\n\n<p>En cas de plainte par le locataire aupr\u00e8s de la DIRL, tout <strong>renon signifi\u00e9 par le bailleur<\/strong> post\u00e9rieurement \u00e0 la plainte <strong>est suspendu<\/strong> jusqu\u2019\u00e0 la d\u00e9cision de la DIRL.<\/p>\n\n\n\n<p>Le locataire restera donc dans le bien pendant toute la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n<p>Si le bien est d\u00e9clar\u00e9 conforme, le renon produit ses effets r\u00e9troactivement, c\u2019est-\u00e0-dire que la dur\u00e9e de la proc\u00e9dure sera soustraite du dur\u00e9e totale du renon.<\/p>\n\n\n\n<p>Si le bien est d\u00e9clar\u00e9 <strong>non conforme, il ne pourra \u00eatre mis en location<\/strong>. Le bail entre le bailleur et le preneur sera frapp\u00e9 de nullit\u00e9, sans pr\u00e9judice des potentiels dommages et int\u00e9r\u00eats du locataire.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce dernier cas, le bailleur ne pourra remettre le bien en location qu\u2019apr\u00e8s une <strong>attestation de contr\u00f4le de conformit\u00e9<\/strong> \u00e9mise par la DIRL, sauf si la DIRL n\u2019a rendu aucune d\u00e9cision dans un d\u00e9lai de 6 semaines apr\u00e8s la mise en demeure du bailleur de se prononcer.<\/p>\n\n\n\n<p>Sans cette attestation, ou l\u2019absence de r\u00e9ponse apr\u00e8s mise en demeure, le bail est nul de plein droit.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>G\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il est d\u00e9sormais <strong>interdit d\u2019interdire la domiciliation<\/strong> dans le bien lou\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Si le contrat est <strong>r\u00e9solu aux torts du bailleur<\/strong>, ou en cas de caducit\u00e9 ou de nullit\u00e9 du bail par son fait, il peut \u00eatre condamn\u00e9 \u00e0 <strong>payer les frais de relogement du locataire<\/strong>. Cela peut comprendre les frais d\u2019\u00e9vacuation du logement, de d\u00e9m\u00e9nagement et d\u2019installation dans le nouveau logement. Il est possible \u00e9galement de condamner le bailleur \u00e0 payer la diff\u00e9rence entre l\u2019ancien et le nouveau loyer pendant 18 mois maximum (si le nouveau loyer n\u2019est pas abusif).<\/p>\n\n\n\n<p>De m\u00eame, si le <strong>bailleur expulse sans titre ex\u00e9cutoire<\/strong>, ou entrave d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment et fautivement l\u2019acc\u00e8s au bien (ex.&nbsp;: changer la serrure), le bailleur peut \u00eatre condamn\u00e9 au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 maximale \u00e9quivalente \u00e0 18 mois de loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le bailleur effectue des <strong>travaux pour am\u00e9liorer le PEB<\/strong> <strong>ou pour adapter<\/strong> le bien aux personnes en <strong>situation de handicap<\/strong>, les parties peuvent convenir d\u2019une r\u00e9vision proportionnelle du loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>En cas de d\u00e9saccord sur ladite r\u00e9vision, la Commission Paritaire Locative peut donner un avis non contraignant ou le Juge de Paix peut rendre un jugement contraignant.<\/p>\n\n\n\n<p>La r\u00e9alisation des travaux susvis\u00e9s ne pourra d\u00e9passer 90 jours (\u00e0 la place de 60 jours pr\u00e9c\u00e9demment).<\/p>\n\n\n\n<p>Si le bailleur souhaite mettre <strong>fin au bail pour cause de travaux<\/strong>, il doit communiquer dans les deux mois de la notification du renon&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le permis d\u2019urbanisme\u00a0; ou<\/li>\n\n\n\n<li>le devis d\u00e9taill\u00e9\u00a0; ou<\/li>\n\n\n\n<li>une description des travaux accompagn\u00e9s d\u2019une estimation d\u00e9taill\u00e9e\u00a0; ou<\/li>\n\n\n\n<li>le contrat d\u2019entreprise.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>A d\u00e9faut, le locataire peut contester la validit\u00e9 du renon dans les 2 mois avant l\u2019expiration du renon.<\/p>\n\n\n\n<p>Enfin, <strong>l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 dans le mois<\/strong> de la lib\u00e9ration du bien. Au-del\u00e0 de ce d\u00e9lai, l\u2019\u00e9tat des lieux risque de ne pas \u00eatre pris en compte, et le bailleur rencontrera davantage de difficult\u00e9s \u00e0 obtenir une indemnit\u00e9 pour d\u00e9g\u00e2ts locatifs.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Baux de courte dur\u00e9e<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le bailleur doit <strong>communiquer le dernier loyer appliqu\u00e9<\/strong> au pr\u00e9c\u00e9dent locataire. A d\u00e9faut, le nouveau loyer sera r\u00e9duit au loyer du pr\u00e9c\u00e9dent bail, sous r\u00e9serve de l\u2019indexation dudit dernier loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>En outre, le bail de courte dur\u00e9e (moins de 3 ans) ne peut \u00eatre <strong>renouvel\u00e9 qu\u2019une fois<\/strong> avant de devenir un bail de 9 ans.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, le locataire dispose d\u2019un <strong>droit de contre-pr\u00e9avis<\/strong>, qui lui permet de r\u00e9duire le d\u00e9lai de pr\u00e9avis \u00e0 une p\u00e9riode minimale d\u2019un mois, \u00e0 condition que le renon initial \u00e9mane du bailleur.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Dispositions applicables \u00e0 tous les baux<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le <strong>locataire peut choisir entre 5 modes de garantie locative<\/strong>, notamment le compte bloqu\u00e9, la garantie bancaire, la s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle et la caution.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette garantie doit, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, \u00eatre lib\u00e9r\u00e9e dans les deux mois de la remise des clefs.<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne les charges, le bailleur peut opter soit pour les charges forfaitaires, soit pour les <strong>charges r\u00e9elles<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans cette derni\u00e8re hypoth\u00e8se, celles-ci devront \u00eatre <strong>exhaustivement \u00e9num\u00e9r\u00e9es dans le bail<\/strong> et justifi\u00e9es par un d\u00e9compte annuel. En cas d\u2019erreur, une rectification peut \u00eatre r\u00e9clam\u00e9e, soit par le bailleur dans les deux ans du d\u00e9compte (sur une p\u00e9riode maximale de 5 ans), soit par le locataire dans les deux ans de la d\u00e9couverte de l\u2019erreur et pour toute sa dur\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019obligation du locataire de souscrire \u00e0 une <strong>assurance incendie<\/strong> est d\u00e9sormais \u00e9largie \u00e0 tous les baux. A d\u00e9faut, le bailleur peut contracter cette assurance et en r\u00e9percuter les frais sur le locataire.<\/p>\n\n\n\n<p>Les <strong>int\u00e9r\u00eats de retard<\/strong> dans le paiement des loyers sont limit\u00e9s \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal.<\/p>\n\n\n\n<p>Enfin, il est dor\u00e9navant interdit d\u2019interdire purement et simplement les animaux dans le bien lou\u00e9. Leur pr\u00e9sence pourra toutefois \u00eatre conditionn\u00e9e \u00e0 l\u2019absence de nuisance, \u00e0 un limitation de leur nombre ou pour de justes motifs.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Particularit\u00e9 belge<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En attendant la d\u00e9cision de la Cour constitutionnelle, les baux devront \u00eatre enregistr\u00e9s deux fois&nbsp;: une fois au f\u00e9d\u00e9ral, comme cela \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9vu, et une fois au niveau r\u00e9gional (nouveaut\u00e9 de l\u2019ordonnance).<\/p>\n\n\n\n<p>Pour plus d\u2019informations, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 contacter Arnaud Vanitterbeek (arnaud.vanitterbeek@laurius.be), Senior Partner, et Lancelot Cl\u00e9ment de Cl\u00e9ty (lcdc@laurius.be), Senior Associate<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Depuis le 1er novembre 2024, de nouvelles r\u00e8gles relatives aux baux sont en vigueur dans la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale. 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