{"id":5157,"date":"2025-01-14T15:07:35","date_gmt":"2025-01-14T14:07:35","guid":{"rendered":"https:\/\/laurius.be\/2025\/01\/les-distressed-properties-dans-le-secteur-immobilier-belge\/"},"modified":"2025-01-14T17:02:59","modified_gmt":"2025-01-14T16:02:59","slug":"les-distressed-properties-dans-le-secteur-immobilier-belge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/laurius.be\/fr\/2025\/01\/les-distressed-properties-dans-le-secteur-immobilier-belge\/","title":{"rendered":"Les distressed properties dans le secteur immobilier belge."},"content":{"rendered":"\n

Une property<\/em> (un bien immobilier) est distressed<\/em> (en difficult\u00e9) lorsque les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par ce bien ne suffisent plus \u00e0 rembourser son financement externe. Un exemple \u00e9vident est le pr\u00eat bancaire qui ne peut plus \u00eatre rembours\u00e9 conform\u00e9ment au calendrier de remboursement (default<\/em>).<\/p>\n\n

On parle \u00e9galement de distressed properties <\/em>lorsqu’il y a des indications que les obligations de remboursement ne pourront pas \u00eatre respect\u00e9es dans l\u2019avenir (proche). Parmi les facteurs d\u00e9terminants, on peut citer le fait que l’exc\u00e9dent de revenus r\u00e9currents est devenu si insuffisant qu’un recul limit\u00e9 ou une \u00e9volution n\u00e9gative du march\u00e9 mettrait en p\u00e9ril le remboursement.<\/p>\n\n

Bien que certains acteurs immobiliers connus aient \u00e9t\u00e9 sous pression accrue ces derniers mois, le nombre de cas av\u00e9r\u00e9s de propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9ellement en difficult\u00e9 (distressed)<\/em> en Belgique est jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent rest\u00e9 relativement limit\u00e9 (par exemple, la vente forc\u00e9e de Toison d’Or par Korea Investment en d\u00e9cembre 2024). Cela est particuli\u00e8rement notable en comparaison avec d’autres pays o\u00f9 des signes montrent que les financiers agissent g\u00e9n\u00e9ralement de mani\u00e8re plus “stricte”.<\/p>\n\n

Compte tenu du refroidissement du march\u00e9 immobilier, d\u00fb \u00e0 une combinaison de taux d’int\u00e9r\u00eat plus \u00e9lev\u00e9s et donc de co\u00fbts de financement plus \u00e9lev\u00e9s, de co\u00fbts de construction en forte hausse et d’un nombre r\u00e9duit de transactions immobili\u00e8res, la demande de biens immobiliers ayant du mal \u00e0 suivre le rythme de l’offre du march\u00e9, des risques d’augmentation des distressed properties<\/em> se profilent \u00e9galement sur le march\u00e9 belge relativement stable.<\/p>\n\n

Pour les acteurs de l’immobilier disposant de liquidit\u00e9s plus importantes, les distressed properties <\/em>offrent des opportunit\u00e9s, m\u00eame dans les conditions actuelles du march\u00e9 et avec des taux d’int\u00e9r\u00eat encore relativement \u00e9lev\u00e9s pour le moment. Apr\u00e8s tout, les acquisitions de distressed properties <\/em>peuvent permettre d’acqu\u00e9rir des biens immobiliers en dessous de la valeur normale du march\u00e9, \u00e0 condition que les investisseurs disposent de l’expertise n\u00e9cessaire pour g\u00e9rer des affaires aussi complexes et (plus) risqu\u00e9es afin de conclure des transactions de qualit\u00e9 avec des vendeurs in distress<\/em>.<\/p>\n\n

Quand parle-t-on de default<\/em> dans un dossier de cr\u00e9dit ?<\/strong><\/p>\n\n

Il y a default<\/em> (d\u00e9faut) d\u00e8s que l’emprunteur ne remplit pas une ou plusieurs de ses obligations ou agit en violation de ses obligations envers le pr\u00eateur. Cela peut aller, par exemple, d’un changement d’actionnaires de la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re \u00e0 un retard de remboursement ou \u00e0 l’absence de notification en temps utile de la r\u00e9siliation d’un bail.<\/p>\n\n

En principe, tout default <\/em>donne \u00e0 la banque la possibilit\u00e9 de rendre le pr\u00eat imm\u00e9diatement exigible, d’exiger des garanties suppl\u00e9mentaires ou au moins de recevoir des informations d\u00e9taill\u00e9es sur les causes du default <\/em>et sur la mani\u00e8re d’y rem\u00e9dier. La pratique montre que la situation est habituellement plus nuanc\u00e9e et qu’une consultation mutuelle constitue souvent la premi\u00e8re base de travail pour trouver une solution.<\/p>\n\n

Le contrat pr\u00e9voit g\u00e9n\u00e9ralement que l’emprunteur a la possibilit\u00e9 de rem\u00e9dier \u00e0 un default <\/em>dans un d\u00e9lai raisonnable, appel\u00e9 cure period<\/em> (d\u00e9lai de gr\u00e2ce). De toute fa\u00e7on, une banque n’appellera pas imm\u00e9diatement un pr\u00eat \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance pour une raison mineure, en raison de sa propre responsabilit\u00e9 potentielle dans ce cas.<\/p>\n\n

Un commentaire courant est que la documentation de cr\u00e9dit est n\u00e9anmoins r\u00e9dig\u00e9e de mani\u00e8re plut\u00f4t unilat\u00e9rale en faveur de la banque, sans beaucoup de flexibilit\u00e9. D’autre part, la banque fournit souvent une grande partie des fonds n\u00e9cessaires \u00e0 l’achat du bien immobilier et est donc potentiellement la partie qui subit la plus grande perte lorsque les choses tournent mal. <\/p>\n\n

Le caract\u00e8re relativement unilat\u00e9ral et la flexibilit\u00e9 limit\u00e9e sont avant tout une demande d’information et de consultation de la part de la banque. C’est la banque qui tient la corde, ce qui devrait persuader l’emprunteur de convaincre la banque de poursuivre le cr\u00e9dit, \u00e9ventuellement moyennant quelques ajustements, et de la convaincre que le remboursement n’est pas menac\u00e9 en fin de compte. Dans l’autre cas, si la banque ne peut \u00eatre convaincue, il en r\u00e9sulte de facto <\/em>un dossier de cr\u00e9dit dans lequel il y a de gros points d’interrogation sur la capacit\u00e9 de remboursement (future) et o\u00f9 la banque n’h\u00e9sitera pas \u00e0 prendre des mesures plus rapides en cas de d\u00e9faut de paiement.<\/p>\n\n

Quels sont les convenants g\u00e9n\u00e9ralement applicables en mati\u00e8re de financement immobilier ?<\/strong><\/p>\n\n

Lors du financement d’une acquisition, le rapport entre la valeur marchande du bien et le montant du pr\u00eat en cours, ou ratio Loan-to-Value (LTV), est souvent pris en compte. Un ratio LTV \u00e9lev\u00e9 signifie que le pr\u00eat repr\u00e9sente une part plus importante de l’investissement immobilier et est consid\u00e9r\u00e9 comme plus risqu\u00e9. La banque stipulera donc que le ratio LTV ne doit pas d\u00e9passer un certain plafond, en fonction de la solvabilit\u00e9 de l’emprunteur et de l’op\u00e9ration sp\u00e9cifiquement envisag\u00e9e.<\/p>\n\n

Pour tenir compte du remboursement p\u00e9riodique du pr\u00eat en cours et de la fluctuation de la valeur marchande du bien, les parties stipulent g\u00e9n\u00e9ralement un nouveau calcul p\u00e9riodique du ratio LTV afin de v\u00e9rifier si l’emprunteur reste en de\u00e7\u00e0 du pourcentage maximum stipul\u00e9. <\/p>\n\n

Le Debt Service Cover Ratio (DSCR) refl\u00e8te le rapport entre le cash flow disponible et les obligations de paiement de l’emprunteur. En tant que tel, il indique aux investisseurs et aux pr\u00eateurs si un projet g\u00e9n\u00e8re suffisamment de revenus pour rembourser ses dettes (de cr\u00e9dit). Le ratio DSCR sera calcul\u00e9 sur la base du cash flow disponible d’une part, c’est-\u00e0-dire en tenant compte des revenus locatifs du bien immobilier apr\u00e8s d\u00e9duction des paiements des co\u00fbts op\u00e9rationnels et autres d\u00e9penses non r\u00e9cup\u00e9rables, et d’autre part de la partie de la dette \u00e0 payer avec (au moins) ces revenus locatifs nets, consistant en paiements du principal, des int\u00e9r\u00eats et des autres frais (commissions) convenus avec la banque.<\/p>\n\n

Un ratio inf\u00e9rieur \u00e0 1,00 \u00e9quivaut \u00e0 un cash flow n\u00e9gatif. Le DSCR exig\u00e9 par la banque sera donc sup\u00e9rieur \u00e0 1,00. Un ratio trop faible (en raison d’inoccupation du bien ou d’une baisse des loyers, par exemple) signifie un probl\u00e8me structurel dans lequel l’emprunteur devra puiser dans ses fonds propres, ce qui n’est g\u00e9n\u00e9ralement pas une solution durable.<\/p>\n\n

Lorsqu’il s’agit de financer de nouveaux projets en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, les banques belges exigent souvent, comme convenant suppl\u00e9mentaire, qu’une certaine part du projet soit vendue \u00e0 l’avance avant que la construction et le financement puissent commencer. Des pourcentages d’au moins 30 % \u00e0 m\u00eame 40 % de pr\u00e9vente ne sont pas rares.<\/p>\n\n

Quand les indicateurs s’allument-ils ?<\/strong><\/p>\n\n

Les clignotants s’allument certainement lorsque le ratio LTV est trop \u00e9lev\u00e9 et\/ou le DSCR trop bas, mais \u00e9galement en cas de defaults <\/em>successifs, bien que r\u00e9cup\u00e9r\u00e9s, qui indiquent souvent que l’emprunteur a du mal \u00e0 faire face \u00e0 ses obligations.<\/p>\n\n

La banque tentera alors de d\u00e9terminer s’il s’agit d’une simple co\u00efncidence, d’un contretemps exceptionnel ou d’une situation qui ne peut pas \u00eatre corrig\u00e9e par l’emprunteur lui-m\u00eame.<\/p>\n\n

Quelles sont les mesures qu’une banque peut prendre dans le cas d’un distressed property <\/em>?<\/strong><\/p>\n\n

Si la banque constate que le montant financ\u00e9 n’est pas rembours\u00e9 comme pr\u00e9vu dans le contrat de cr\u00e9dit, elle peut choisir de proc\u00e9der \u00e0 l’ex\u00e9cution des garanties fournies par l’emprunteur. En principe, il s’agit toujours de garanties sur le bien immobilier, notamment d’une hypoth\u00e8que, associ\u00e9e ou non \u00e0 un mandat hypoth\u00e9caire. Un mandat hypoth\u00e9caire permet \u00e0 la banque de prendre une hypoth\u00e8que suppl\u00e9mentaire sur initiative unilat\u00e9rale (par exemple, en cas d’insolvabilit\u00e9 ou de menace d’insolvabilit\u00e9). La qualification de droit r\u00e9el de l’hypoth\u00e8que pr\u00e9sente ainsi l’avantage pour la banque d’\u00eatre un cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9 (hypoth\u00e9caire) sur la valeur (de vente) du bien immobilier.<\/p>\n\n

La garantie peut \u00e9galement prendre la forme d’un gage sur des biens mobiliers, comme les actions de la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, ou d’un gage sur des cr\u00e9ances, comme les revenus locatifs sp\u00e9cifiques du bien immobilier ou les d\u00e9bits d’un compte bancaire. <\/p>\n\n

En outre, si la garantie \u00e9tablie est insuffisante ou si une banque ne souhaite pas proc\u00e9der \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de celle-ci, pour certaines raisons (par exemple commerciales), les options suivantes sont \u00e9galement possibles :<\/p>\n\n