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🏠 Nouvelles règles locatives à Bruxelles : ce que propriétaires et locataires doivent savoir !

Depuis le 1er novembre 2024, de nouvelles règles relatives aux baux sont en vigueur dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Ces modifications portent principalement sur l’habilité du logement, la protection du locataire et sa capacité de paiement.

L’ordonnance du 4 avril 2024 est à prendre en compte par tous les propriétaires, étant donné que certaines dispositions sont applicables à tous les baux, même ceux en cours, tandis que les nouveaux baux ainsi que ceux renouvelés après le 1er novembre 2024 se voient, logiquement, appliquer l’intégralité des dispositions.

Les propriétaires seront d’autant plus concernés parce que le conformité des baux à l’ordonnance sera de leur responsabilité.

Ainsi, en cas de non-respect de l’un des points suivants, le bailleur devra conclure un avenant avec le locataire.

  1. Dispositions applicables aux baux en cours
  • HabitabilitĂ© du logement

Tous les logements proposés à la location ou donnés en occupation (qu’ils soient loués, pas encore loués ou plus loués) se verront appliqués les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement.

Les seules exceptions concernent les hébergements touristiques, les occupations sans titre ni droit et les conventions entre vendeur et acquéreur.

La Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) est chargée du contrôle du respect de ces normes.

En cas de plainte par le locataire auprès de la DIRL, tout renon signifié par le bailleur postérieurement à la plainte est suspendu jusqu’à la décision de la DIRL.

Le locataire restera donc dans le bien pendant toute la procédure.

Si le bien est déclaré conforme, le renon produit ses effets rétroactivement, c’est-à-dire que la durée de la procédure sera soustraite du durée totale du renon.

Si le bien est déclaré non conforme, il ne pourra être mis en location. Le bail entre le bailleur et le preneur sera frappé de nullité, sans préjudice des potentiels dommages et intérêts du locataire.

Dans ce dernier cas, le bailleur ne pourra remettre le bien en location qu’après une attestation de contrôle de conformité émise par la DIRL, sauf si la DIRL n’a rendu aucune décision dans un délai de 6 semaines après la mise en demeure du bailleur de se prononcer.

Sans cette attestation, ou l’absence de réponse après mise en demeure, le bail est nul de plein droit.

  • GĂ©nĂ©ralitĂ©s

Il est désormais interdit d’interdire la domiciliation dans le bien loué.

Si le contrat est résolu aux torts du bailleur, ou en cas de caducité ou de nullité du bail par son fait, il peut être condamné à payer les frais de relogement du locataire. Cela peut comprendre les frais d’évacuation du logement, de déménagement et d’installation dans le nouveau logement. Il est possible également de condamner le bailleur à payer la différence entre l’ancien et le nouveau loyer pendant 18 mois maximum (si le nouveau loyer n’est pas abusif).

De mĂŞme, si le bailleur expulse sans titre exĂ©cutoire, ou entrave dĂ©libĂ©rĂ©ment et fautivement l’accès au bien (ex. : changer la serrure), le bailleur peut ĂŞtre condamnĂ© au paiement d’une indemnitĂ© maximale Ă©quivalente Ă  18 mois de loyer.

Dans l’hypothèse où le bailleur effectue des travaux pour améliorer le PEB ou pour adapter le bien aux personnes en situation de handicap, les parties peuvent convenir d’une révision proportionnelle du loyer.

En cas de désaccord sur ladite révision, la Commission Paritaire Locative peut donner un avis non contraignant ou le Juge de Paix peut rendre un jugement contraignant.

La réalisation des travaux susvisés ne pourra dépasser 90 jours (à la place de 60 jours précédemment).

Si le bailleur souhaite mettre fin au bail pour cause de travaux, il doit communiquer dans les deux mois de la notification du renon :

  • le permis d’urbanisme ; ou
  • le devis dĂ©taillé ; ou
  • une description des travaux accompagnĂ©s d’une estimation dĂ©taillĂ©e ; ou
  • le contrat d’entreprise.

A défaut, le locataire peut contester la validité du renon dans les 2 mois avant l’expiration du renon.

Enfin, l’état des lieux de sortie doit être réalisé dans le mois de la libération du bien. Au-delà de ce délai, l’état des lieux risque de ne pas être pris en compte, et le bailleur rencontrera davantage de difficultés à obtenir une indemnité pour dégâts locatifs.

  • Baux de courte durĂ©e

Le bailleur doit communiquer le dernier loyer appliqué au précédent locataire. A défaut, le nouveau loyer sera réduit au loyer du précédent bail, sous réserve de l’indexation dudit dernier loyer.

En outre, le bail de courte durée (moins de 3 ans) ne peut être renouvelé qu’une fois avant de devenir un bail de 9 ans.

Par ailleurs, le locataire dispose d’un droit de contre-préavis, qui lui permet de réduire le délai de préavis à une période minimale d’un mois, à condition que le renon initial émane du bailleur.

  • Dispositions applicables Ă  tous les baux

Le locataire peut choisir entre 5 modes de garantie locative, notamment le compte bloqué, la garantie bancaire, la sûreté réelle et la caution.

Cette garantie doit, en règle générale, être libérée dans les deux mois de la remise des clefs.

En ce qui concerne les charges, le bailleur peut opter soit pour les charges forfaitaires, soit pour les charges réelles.

Dans cette dernière hypothèse, celles-ci devront être exhaustivement énumérées dans le bail et justifiées par un décompte annuel. En cas d’erreur, une rectification peut être réclamée, soit par le bailleur dans les deux ans du décompte (sur une période maximale de 5 ans), soit par le locataire dans les deux ans de la découverte de l’erreur et pour toute sa durée.

L’obligation du locataire de souscrire à une assurance incendie est désormais élargie à tous les baux. A défaut, le bailleur peut contracter cette assurance et en répercuter les frais sur le locataire.

Les intérêts de retard dans le paiement des loyers sont limités à l’intérêt légal.

Enfin, il est dorénavant interdit d’interdire purement et simplement les animaux dans le bien loué. Leur présence pourra toutefois être conditionnée à l’absence de nuisance, à un limitation de leur nombre ou pour de justes motifs.

  • ParticularitĂ© belge

En attendant la dĂ©cision de la Cour constitutionnelle, les baux devront ĂŞtre enregistrĂ©s deux fois : une fois au fĂ©dĂ©ral, comme cela Ă©tait dĂ©jĂ  prĂ©vu, et une fois au niveau rĂ©gional (nouveautĂ© de l’ordonnance).

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter Arnaud Vanitterbeek (arnaud.vanitterbeek@laurius.be), Senior Partner, et Lancelot Clément de Cléty (lcdc@laurius.be), Senior Associate